House Detective

Huset Detective: av Barry Stone Certified hem inspektör

Kära Barry: Vi köpte vårt hem ungefär fyra månader sedan, och nu har en stor, hemlig problem. Huset är mycket gammal och helrenoverades, inte av den person som sålde oss fastigheten, men två ägare tidigare till dem. Vår Realtor rådde oss att kontrollera om tillstånd vid stadshuset, vilket vi gjorde. Staden visade oss kopior av tillstånd för el, VVS, och mekaniskt arbete. Men vi märkte avsaknaden av underskrifter på tillståndet poster. Vi visste inte att folk kan ansöka om tillstånd och aldrig ringa för inspektioner. Vårt andra misstag var att köpa fastigheten utan att behöva anställa ett hem inspektör. Vi vill gärna skylla på någon för den här röran, men jag antar att lärdomen här är "köpvarnings". Vad ska vi göra för att få allt detta rätas ut? Alison

Kära Alison: Vissa hem inspektörer rutinmässigt rekommenderar köpare att kontrollera sign-off på bygglov. Detta beror på att många människor har tagit ut tillstånd för kompletteringar, renoveringar, remodels och även nybyggnation, utan att någonsin kräver en inspektion. Municipal Building avdelningar kontrollerar inte upp på varje fastighet som har en enastående tillstånd eftersom många tillstånd utfärdas utan arbete någonsin gjort. Detta gör förtäckt arbete, utan inspektioner eller signoffs, ett enkelt trick. Tyvärr offren är de intet ont anande köpare som är lätt att luras av visningen av en osignerad tillstånd.

Vid denna punkt, måste du veta vad som är rätt eller fel med det arbete som gjordes. En kvalificerad hem inspektör kan hjälpa dig att hitta dessa svar. Detta är naturligtvis borde ha gjort innan du köpte fastigheten. Tyvärr, för många köpare att hitta skäl till att inte hyra ett hem inspektör.

När du har granskat resultaten av hem inspektion, ordna så att byggavdelning att inspektera och godkänna renoveringar. Men var beredd på allt. Denna process kan snabbt och enkelt, eller det kan vara komplicerat och dyrt, beroende på stil och förhållningssätt i kommunens inspektör. Till exempel kan inspektören för dig att ta bort gips att avslöja rör-och kabeldragning innanför murarna. Förhoppningsvis den korrigerande arbete, om någon, kommer inte att vara alltför kostsamma eller inblandade.

Efter korrigeringar ifyllda och undertecknade av, vet du att renoveringar är säkra och i enlighet med koden. När du så småningom sälja fastigheten, kan du göra det utan rädsla för dolda fel.

Huset Detective: av Barry Stone Certified hem inspektör

Kära Barry: Jag är mäklare av ett stort fastighetsbolag. I mitt område, de flesta hem inspektörerna använder datoriserade rapporter, med bilder av de fel som de avslöjar. Mycket få använder fortfarande gammaldags, handskrivna formulär, och jag ger sällan mitt företag till de efterblivna dinosaurier. En av dessa technophobes är den mest erfarna hem inspektör i mitt område. Han finner oftast defekter som missas av andra hem inspektörer. I själva verket finner han även problem som missas av termit inspektörer. Men jag kan inte stå hans usel 1990 rapporter kopia. De är svårt att läsa och svårare att e-post. Så jag hänvisar aldrig denna neandertalare till mina klienter. Men när andra aktörer se honom, hans rapporter gör mig så arg att jag kunde dra ut mitt hår. Vad är det som håller dessa trångsynta idioter från att komma med dagens högteknologiska program? Yuli

Kära Yuli: Sitt ner och svalka. Företagen är idag i den tekniska övergången, inbegripet hem inspektion och fastighetsbolag. De flesta hem inspektörer har gjort ändringen till elektronisk rapportering men några fastnar i sina gamla hjulspår. Vissa är deltids-inspektörer, utan ett stort engagemang för verksamheten. Andra är bekväm i sina rutiner och har föga intresse i state-of-the-art innovationer. Och det finns vissa yrkesutövare som inser nödvändigheten av att modernisera men har varit för upptagen inspektera hem för att investera i förändring.

Gammal stil rapporter är inte så användarvänlig som den nya elektroniska versioner som innehåller fotografier av defekter. Å andra sidan, inte alla datorer rapporter är lika enkla att läsa som de borde vara. I vissa rapporter är det fel information döljs av punkterna i "pannans platta" svada. I andra de upplysningar är så vaga att bristerna inte lätt kan förstå. Men alla dessa frågor överskuggas av det huvudsakliga syftet med hem inspektion: att avslöja egendom defekter.

Du medger att den "Neanderthal", "dinosaurie", "technophobe", "idiot" som inte får ditt företag är den mest grundliga hem inspektör tillgänglig, att han finner problem som andra hem inspektörer missa. Detta innebär att "high tech" rapporterar att dina kunder får från andra hem inspektörerna inte ger fullständig redovisning av alla betydande brister. Det betyder att du föredrar de ofullständiga rapporter till förlegade, rapporterar kopia som innehåller mer faktiska upplysningar. Frågan har därför förskjutits. Istället för gamla rapporten former vs nya elektroniska rapporter har frågan blivit delvis avslöjande kontra full redovisning av egendom defekter. Med andra ord, form kontra innehåll.

Om detta är valet, vilket tror ni är viktigare i ditt hem-köpa kunder? Skulle de föredra full information eller fantasinamn avslöjande? Och hur är ditt ansvar som mäklare? Hur skulle du försvara dig själv om stämd för ofullständiga avslöjande? Skulle du berätta juryn att du undviker grundlig hem inspektörer som inte skriver ut snygga rapporter? Som knappast skulle bjuda in en gynnsam dom.

Så här är den nedersta raden: Hem inspektörer som tar sin verksamhet på allvar borde hitta en omfattande elektronisk rapport för att upprätthålla lönsamheten på marknaden. Under tiden bör fastighetsmäklare rekommendera den mest grundliga hem inspektörer tillgängliga, oavsett stil av rapporter de genererar. I båda affärer, det handlar om som representerar det bästa för kunder, och samtidigt begränsa ansvar.

Huset Detective:? av Barry Stone Certified hem inspektör

Kära Barry: När vi köpte vårt hem, var agenten sälja det för sin mor, och de berättade att det var ett underhållsfritt hem, i perfekt skick. Det var fem år sedan, och nu hemlig problem har dykt upp. Först började vi ha septisk problem, men ingen kunde finna tillgång till septiktank. Enligt våra grannar, var garaget byggdes över tanken. Ett annat problem var bristen på tillgång till krypgrunden under huset. Säljaren hade installerat ett påtvingat system för luft-värme, och den nya luftkanaler blockerat tillgången öppning på sidan av byggnaden. Vårt hem inspektör påpekade detta innan vi köpte fastigheten, men inget gjordes åt det på den tiden. Jo förra veckan gjorde vi en ny tillgång hål och fick en mycket obehaglig överraskning. I krypgrunden är fylld med svart, illaluktande, stillastående vatten från tvätten avlopp och mögel växer på undersidan av golvet. Säljaren körde helt enkelt en dräneringsslang under byggnaden och aldrig berättat för någon. Efter så här många år, vi har några som helst rättigheter? Leslie

Kära Leslie: Om agenten var som representerar dig, liksom sin mor, som inte var ett bra arrangemang. Du bör ha haft en egen agent som representerar dina intressen. En bra agent, som arbetar för din räkning, skulle ha förhandlat fram att få säljaren att ge en septisk inspektionsrapport. Den septisk inspektör skulle ha hittat septisk tillgång eller skulle ha upptäckt att systemet inte var tillgänglig. I så fall skulle en tillgång har skapats för att möjliggöra inspektion och service av systemet. Om andra septisk reparationer hade behövts, kunde som har förhandlats fram innan du köpte fastigheten.

Om tillgång till krypgrunden var blockerad, bör ditt hem inspektör har rekommenderat att tillgång ges före utgången av depositionsavtal. Om så hade skett, skulle den felaktiga tvätt avloppet, det fukt tillstånd, och eventuellt mögel har upptäckts.

Om dessa problem framkommit tidigare, kanske du har haft säljaren, agenten och hem inspektör ansvarig för felaktiga uppgifter. Efter fem år kan du inte längre anlita. Dock bör du kontrollera med en fastighets advokat för klargörande på denna punkt.

Huset Detective:? av Barry Stone Certified hem inspektör

Kära Barry: Jag är en Realtor och nyligen stängda spärrade på en bank ägd egendom. Banken insisterade på en "befintligt skick" försäljning, vilket är brukligt med avskärmad hem. Min köpare hyrt ett hem inspektör men beslöt att avstå från en termit inspektion. Efter att ha flyttat in, fann de termit skador i kök och matsal. Vi har också lärt oss att noteringen agenten visste om dessa skador, men undanhållit upplysningar för att det var en "som det är" affär och eftersom säljaren (banken) inte var skyldig att lämna ut defekter. Tror du att mina köpare anlita? Karen

Kära Karen: Människor ofta misstolka termen "befintligt skick" att innebära en befrielse från kraven i verkliga lagar egendom utlämnande. I fråga om långivare som utestänga på brottsligt inteckningar, det finns faktiskt ett undantag från kravet att lämna ut. Men detta utanförskap ursäktar inte fastighetsmäklare som undanhåller information om kända defekter. Kravet att uppge alla kända fel är en etisk och rättslig nödvändighet för alla fastighetsmäklare. Undanhållande kunskap om ett fel, som termit skada, är inte acceptabelt för en agent, även när säljaren av fastigheten är en bank.

I den aktuella situationen bör noteringen agenten betala för att reparera hemlig skador. Om agenten inte accepterar det ansvaret, bör ärendet anmälas till den statliga byrån att tillstånden fastighetsmäklare. Klagomålet bör dock arkiveras av köpare, inte av en annan agent.